念願の土地を手に入れることができ、いよいよ建築の計画です。できるだけ敷地を有効に使うために建物は敷地いっぱいに建て、また見晴らしのよい3階建ての建物にしたいと考えています。さて、それは可能でしょうか？

建蔽率と容積率

「建ぺい率」「容積率」という言葉は聞いたことがあるかと思います。都市計画では，市街化区域での用途地域の指定と同時に建ぺい率と容積率を定めています。
「建ぺい率」とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことで、建築面積を敷地面積で割った数値であらわします。たとえば、建ぺい率60％とは、敷地を100平方メートルとした場合に、建築面積が60平方メートルまでといことになります。

一方、「容積率」とは、敷地面積に対する延床面積（各階面積の合計）の割合のことで、延床面積を敷地面積で割った数値になります。

もし、容積率が100%の地域にある100平方メートルの敷地で、1〜3階が同面積の3階建てを建てようとすると、延床面積（１階＋２階＋３階）は100平方メートルまでですから、建築面積は１階部分の床面積である33.3平方メートルまでとなります。敷地いっぱいに建てることはできません。

一般的な傾向として、用途地域が商業地域や工業地域では建蔽率と容積率は高く、住居専用地域は低くなります。住居専用地域は敷地に対してゆとりのある建て方をしなければならないため、「思っていたよりも小さな家しか建てられない」ということが起こるのはこのためです。

セットバックや最高限度にも注意

さらに、幅が1.8メートル以上4メートル未満の通称「２項道路」と言われる道路に敷地が接している場合、道路の中心線から2メートルまでの部分には建物を建てることができません。これを「セットバック」と言います。また、建ぺい率や容積率は、後退部分を覗いた敷地面積を基準にするので注意が必要です。

また、建物を建てることで近隣の日照や通風が妨げられないように、用途地域ごとに建物の高さが制限されます。たとえば、第一種及び第二種低層住居専用地域では、建物の高さは10メートルに制限されています。さらに、「北側斜線制限」や「道路斜線制限」も勘案して、屋根の高さやに勾配を決める必要があります。

「自分の土地だから」といって、敷地いっぱいにであったり制限を超えた高さなど、好き勝手に住宅を建てることはできないのです。土地を購入する前に、住宅会社に「この土地であればどんな家が建てられるのか？」を確認しておくことが大切です。

規制緩和を上手に利用するという手も

ただし、限られた敷地で建築を行う場合、「規制緩和」を上手に利用する手があります。これは、一定条件を満たした小屋裏（ロフト）や地下室などは延床面積に算入しなくてよいというものです。

小屋裏を収納スペースとして利用することで、物が表に出てくることを避け、スッキリと暮らすことができます。休日だけ利用するホビースペースにすることも考えられますよね。地下室は家に重量がかかるものを収納するのに好都合。例えば蔵書が多い方などにおすすめです。地下なので日焼けすることもありません。またオーディオや楽器演奏が趣味の方は防音対策を施すことで、隣家や家族を気にせず音楽を楽しむスペースにすることができます。