京都で家を建てる（１）「土地購入が先か、依頼先が先か？」

2018.03.01 京都で家をたてる

土地は住宅会社と一緒に探そう

「まず土地を購入してから住宅建築の依頼先を探すのが一般的な順序？」
「土地も決まっていないのに住宅会社へ行っても話を聞いてもらえないのでは？」

家づくりをするにあたって多くの方が考えることです。でもこれは間違い。時として取り返しがつかない失敗につながることもあります。ここでは、住宅会社に相談せずに不動産屋さんから土地を直接買うことで起こりうる５つの失敗パターンをまずご紹介します。

先走って土地を探してしまうと失敗する５つのこと

１）ガスや上下水道などのライフラインが未整備だった

「あってあたりまえ」と思っていたガス管や水道管が購入した土地まできていなかった。そんな未整備地が郊外にはまだあります。場合によっては、自己負担で引き込まなければならないという事態も想定されます。

２）買ってみたら軟弱地盤で地盤改良が必要だった

いざ家を建てるとなって土地の地盤調査をしたら、家の重さに耐えられない軟弱な地盤のため「地盤改良工事」が必要となることが判明。工事内容によっては100万円以上の出費となる可能性もあります。地盤調査は土地を買ってからしか行なえないため、このような失敗例は少なくありません。

３）理想の間取りやデザインが法規制で実現できなかった

地域によっては、法律や条例で建物の大きさや高さなどに規制があります。そんな場合、家が思い通りに建たない結果になってしまいます。
京都市の場合、歴史的な町並みを守っていくために建築に対して様々なルールが定められています。なかでも景観地区と呼ばれるエリアでは、建物の形態意匠に関する制限のほか、建物の高さの最高限度や最低限度、壁面の位置、敷地面積の最低限度などが細かく決められています。

４）土地に予算を割きすぎて小さな家しか建てられなかった

家づくりに要する「総予算」を知らないまま土地を購入してしまうと、建物に回す資金が足りず建物のサイズで妥協する羽目に。笑い話のようですが、土地価格が高い京都ではよく聞く話です。

５）ローン返済が追いつかず、家を手放す結果に

「先に土地を買ってしまった、でも残りの予算では小さな家しか建ちそうもない、だから住宅ローンの借入金を増やす」はリスク大きすぎます。返済能力をオーバーした借金は、家族の生活を破綻させます。最悪の場合はせっかく建てた家を手放さざるを得なくなることもあります。

不動産屋さんは住宅建築には詳しくないと心得る

では、なぜ住宅会社と一緒に探すのがよいのでしょうか。それは、「不動産屋さんは土地のプロではあるけど、住宅建築のプロではない」ということに尽きます。地域で長く家づくりをしている工務店であれば、地域のことを知り抜いているという強みがあります。また、法律や条例による建築規制についても熟知していますから、希望する建物の間取りやデザインがその土地で実現可能かが判断できます。逆に、これは不動産屋さんには難しいことなのです。